Que faire en cas de loyers impayés ?

Que faire en cas de loyers impayés ? Votre locataire ne paie plus ses loyers ? Il est crucial d’agir rapidement. Quelles sont les solutions disponibles, et quels sont les recours à votre disposition ? Voici un guide détaillé pour vous accompagner dans cette démarche.

I. La phase amiable : planifier le remboursement des loyers impayés

1. Informer le locataire du non-paiement du loyer

Dès qu’un impayé survient, qu’il soit ponctuel ou prolongé, il est essentiel de réagir rapidement. La première étape consiste à entrer en contact avec votre locataire. Il se peut que ce retard soit dû à une situation temporaire. Vous pouvez commencer par lui envoyer une simple lettre de rappel, lui rappelant son obligation de régler le loyer et les charges.

Si cette démarche reste sans réponse, vous pourrez alors passer à l’étape suivante en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception, sous forme de mise en demeure.

2. Autres solutions : solliciter la caution ou informer la CAF

Si le défaut de paiement persiste, plusieurs alternatives s’offrent à vous en tant que propriétaire :

• Recouvrir les loyers auprès du garant : Si un garant s’est porté caution pour le locataire (personne physique, garantie Visale, ou garantie des loyers impayés), vous pouvez réclamer le paiement des loyers impayés à cette personne.
• Contacter la CAF ou la MSA : Si votre locataire reçoit une aide au logement, vous pouvez alerter la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) ou, selon la situation, la Mutualité Sociale Agricole (MSA). Il est possible d’effectuer cette démarche dès deux mois d’impayés via une lettre recommandée. Sachez qu’en cas de non-signalement, le propriétaire risque une amende pouvant dépasser 7 000 euros.

II. La phase judiciaire : demander la résiliation du bail pour défaut de paiement

1. Obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Si la démarche amiable échoue, même après avoir informé le garant ou la CAF, et que votre locataire continue de refuser ou ne peut toujours pas payer son loyer, une procédure judiciaire doit être entamée. Cette procédure vise à résilier le bail et, si nécessaire, à expulser le locataire. Cependant, la procédure dépendra de la présence ou non d’une clause résolutoire dans votre contrat de bail.

a) Si le bail comporte une clause résolutoire

Une clause résolutoire permet de résilier le bail de manière unilatérale en cas de manquement du locataire. À partir du 29 juillet 2023, tous les baux incluent automatiquement cette clause. Dans ce cas :

• Vous ferez appel à un commissaire de justice pour signifier un commandement de payer.
• Le locataire dispose de deux mois pour régler les loyers impayés. S’il s’acquitte de sa dette dans ce délai, il pourra rester dans le logement.
• Si le locataire ne paye pas dans ce délai, vous pourrez faire assigner le locataire devant le tribunal pour demander sa condamnation à payer les arriérés et quitter les lieux. En cas de non-respect, une indemnité d’occupation pourra être réclamée.

b) Si le bail ne comporte pas de clause résolutoire

Sans une telle clause, la procédure devient plus complexe :

• Vous devrez obtenir l’accord d’un tribunal judiciaire, qui décidera, selon les circonstances, de résilier le bail et d’ordonner l’expulsion du locataire.
• Le tribunal pourra également accorder un délai de paiement au locataire, le cas échéant. Si ce dernier ne respecte pas cet échéancier, le bail sera automatiquement résilié et l’expulsion sera lancée avec l’aide d’un commissaire de justice.

2. Faire délivrer un commandement de quitter les lieux

Une fois le jugement rendu, si le locataire doit quitter les lieux, il deviendra un occupant sans droit ni titre. Vous devrez alors charger un commissaire de justice de signifier cette décision au locataire et de lui délivrer un commandement de quitter les lieux. Le locataire aura généralement deux mois pour libérer le logement, bien que ce délai puisse être raccourci si le locataire fait preuve de mauvaise foi.

3. Procéder à l’expulsion

Si, après le délai fixé par le juge, le locataire ne quitte toujours pas le logement, vous devrez faire appel à un commissaire de justice pour procéder à l’expulsion.

Attention : En tant que propriétaire, vous ne pouvez en aucun cas réaliser l’expulsion par vous-même. Vous ne devez ni entrer dans le logement ni changer les serrures, car cela pourrait entraîner une plainte pour violation de domicile, avec des risques de prison (jusqu’à 3 ans) et une amende (jusqu’à 30 000 euros).

Si le locataire trouve une solution de relogement, l’expulsion peut avoir lieu à tout moment de l’année. En revanche, si l’expulsion intervient pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars), elle sera reportée.

L’expulsion doit se dérouler un jour ouvrable, entre 6 h et 21 h. Il n’est pas obligatoire que le commissaire de justice prévoie une visite préalable. Si le locataire accepte de quitter les lieux volontairement, un procès-verbal d’expulsion sera dressé. Si des biens sont laissés dans le logement, ils seront entreposés dans un garde-meuble à la charge du locataire ou laissés sur place, et ce dernier disposera de deux mois pour les récupérer. Si le locataire ne les retire pas, ils pourront être vendus aux enchères.

Si le locataire refuse de quitter le logement ou est absent, le commissaire de justice dressera un procès-verbal et pourra demander l’intervention de la police ou de la gendarmerie pour expulser le locataire, après avoir obtenu l’autorisation des autorités locales. En cas de refus de la part des autorités, vous pourrez demander une indemnisation à l’État.

 

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